Wonen

Van huizenjacht naar recht op wonen

Kevin en Imana zijn een jong koppel uit Gent. Hij is arbeider, zij is schoonheidsspecialiste. Al drie jaar zijn ze op zoek naar een huis in de brede omgeving rond Gent. Een cirkel die steeds groter wordt want bij elke koopwoning die ze aanvinken op één van de vele gespecialiseerde websites merken ze al snel dat ze niet de enige geïnteresseerde kopers zijn en dus moeten ze steeds verder van Gent zoeken. “Enkele keren dachten we echt iets gevonden te hebben, maar dan werden we toch nog overboden of kregen we vlak voor het geplande huisbezoek telefoon: ‘Het is net verkocht, het spijt ons.’ Dan is je dag om zeep”, getuigt Kevin. Het verhaal van Kevin en Imana is typerend voor een hele generatie jonge starters in gans België. Wie op zoek is naar een eigen plek onder de zon moet het jachtgeweer over de schouder dragen en bereid zijn om eindeloos op de loer te liggen. Want zo heet dat tegenwoordig: huizenjacht. Het is zelfs een populair tv-programma geworden en de deelnemers noemen we huizenjagers.

‘Iedereen heeft het recht een menswaardig leven te leiden. Dit recht omvat het recht op een behoorlijke huisvesting.’ Zo staat het in onze grondwet en het zou inderdaad een evidentie moeten zijn. Je kan geen leven opbouwen zonder dak boven je hoofd. Iedereen heeft een comfortabele plek nodig om thuis te komen, om rust te vinden en zich veilig te voelen. Hoe kan het dan dat net dat een jacht geworden is? Kevin en Imana maken het telkens weer mee. Als ze eindelijk met een kloppend hart achter een makelaar aanlopen door de lege kamers van een huis waar ze zichzelf al meteen zien wonen, volgt al snel de koude douche. Iemand anders heeft veel meer geboden. Een bod waar ze van achterover vallen omdat het ver boven hun budget is. “Waarom ons dan nog laten komen? We hebben het gevoel dat we telkens genekt worden door mensen die al meer dan tien huizen hebben en blijven kopen om te verhuren of te renoveren en met grote winst door te verkopen”, zegt Kevin.

Het zal velen herkenbaar in de oren klinken. Een huis vinden mag dan wel een jacht zijn, maar het is ook een heel oneerlijke zoektocht. De meesten beginnen eraan met een zelfgeknutselde katapult terwijl anderen een heel arsenaal aan hypermoderne wapens lijken te hebben. Het wordt ook almaar erger. Op de website van een vastgoedinvesteerder lezen we: “Het overgrote deel van het residentieel vastgoed is in de handen van particulieren, eigenaar-bewoners. Dit is een heel andere situatie dan wat we zien in veel andere Europese landen, waar er grote eigenaars zijn die duizenden woningen in portefeuille hebben en op lange termijn gaan verhuren. Er wordt al lang gesproken dat deze trend er ook in België zit aan te komen. Het heeft even op zich laten wachten maar wij geloven er sterk in dat de sterren nu gunstig staan om die trend ook in België te realiseren.”

Wat de droom is van die vastgoedinvesteerders is de nachtmerrie van jonge starters. Wie jarenlang zonder buit van de jacht terugkeert, moet blijven huren. Huren was vroeger iets waar sommigen bewust voor kozen of dat tijdelijk was. Nu kunnen twee op drie jonge Belgen zich geen eigen woning veroorloven. Een op drie zal dat zelfs nooit kunnen. Maar uitgerekend voor die inkomens is er ook een groot tekort aan comfortabele huurwoningen. Ook die zoektocht is een jacht geworden. Als de locatie goed is, wordt zelfs voor de kleinste studio of tochtig appartement een fortuin gevraagd. Met 803 euro per maand ligt de gemiddelde huurprijs in België op méér dan een derde van het gezinsinkomen (nochtans is dat de gulden regel voor banken om de hoogte van een krediet te berekenen) van maar liefst 2 op 3 gezinnen. In de grote steden zoals Antwerpen, Gent en Leuven liggen de huurprijzen nog een stuk hoger. In Brussel bijvoorbeeld is voor 60 procent van de bewoners maar 15 procent van de markt betaalbaar. Dat is vooral goed nieuws voor de vastgoedinvesteerders. Schaarse woningen en wanhopige jagers die elke avond thuiskomen in hun dure huurwoning, dat zijn de “gunstige sterren” waar zij het over hebben.

Het rijk van Koning Beton

De tijd dat gezinnen uit de werkende klasse massaal zelf een stuk grond kozen en dan hun eigen huis konden bouwen, ligt achter ons. De reden is simpel: er is te weinig plaats. Doordat mensen langer (alleen) leven en meer scheiden zijn er almaar meer woningen nodig. Maar de dorpen en steden zitten vol en ook langs de steenwegen tussen steden staan lange rijen huizen, onze fameuze lintbebouwing. Bouwgrond werd dus duur. De prijs van een vierkante meter grond steeg de voorbije jaren nog veel sneller dan de prijs van woningen en dat lokte een heel ander publiek naar de woonmarkt. Het Laatste Nieuws legde in de lente van 2022 de vinger op de wonde: “Het waren in de eerste plaats investeerders die grond kochten en er op rekenen dat die de komende jaren alleen maar meer waard zal worden.” Die investeerders leiden vandaag de dans. Ze worden ook wel bouwpromotoren of projectontwikkelaars genoemd. Zij kopen de schaarse grond, plannen wat er gebouwd wordt, huren architectenbureaus in, brengen de bouwvergunning in orde bij de gemeente en nemen ook de verkoop of verhuur van de gebouwde woningen op zich. Zij worden gedreven door winst. Daardoor is er aan kantoren, luxueuze lofts en serviceflats nooit een gebrek want die brengen per vierkante meter het meeste op.

De bouwsector is booming en er valt steeds meer geld te verdienen. Projectontwikkelaar Paul Gheysens, de eigenaar van voetbalclub Royal Antwerp FC, bereikte in 2022 de status van miljardair. Al dat geld trekt ook steeds grotere investeerders aan. Zoals het familiebedrijf Ackermans & Van Haren, één van de oudste en rijkste holdings van België. In 1884 verdiende die Antwerpse investeringsgroep een fortuin met het uitbaggeren van de Schelde. Zo werden ze de derde rijkste familie van Antwerpen. De jongste jaren verschoven ze hun aandacht naar de woningmarkt. In 2015 kreeg Ackermans & Van Haren de Brusselse megasite Tour & Taxis voor een prikje in handen. Ze bouwden er vervolgens honderden woningen – vooral luxeappartementen en enkele kantoorgebouwen die ze voor veel geld verhuren aan de overheid. Aanvankelijk was het de bedoeling dat er ook tal van sociale woningen zouden komen, maar die vereiste werd uiteindelijk geschrapt wat de groep alleen maar meer winst opleverde. Dat Alexia Bertrand, bestuurder van het bedrijf, toen op het kabinet van minister Reynders werkte en ondertussen zelf uitgroeide tot één van de topfiguren binnen MR zal wel geholpen hebben.

De stad is het rijk van Koning Beton geworden en het gezag van die koning breidt razendsnel uit naar de kleinere centrumsteden en de verkavelingen op het platteland. Hoewel er in elke wijk bouwkranen boven de huizen uittorenen, blijft het aanbod van betaalbare en kwaliteitsvolle woningen schaars. Koning Beton bepaalt immers de voorwaarden van de jacht waaraan jonge mensen als Kevin en Imana moeten meedoen. De overheid, die staat erbij en kijkt er naar. Of erger: ze past de regeltjes aan op vraag van de investeerder. De politiek heeft helaas maar al te vaak veel te nauwe banden met de projectontwikkelaars zoals het Land Invest-schandaal in Antwerpen heeft aangetoond. Als een bouwpromotor een feestje organiseert in toprestaurant ’t Fornuis, dan staan de burgemeester en de schepenen aan te schuiven en maken ze een diepe buiging. ‘Bouwpromotor baas?’, vroeg het VRT-programma Pano zich af. De reportage legde de nauwe banden tussen bouwpromotoren en schepencolleges pijnlijk bloot. Bouwpromotoren zorgen ervoor dat ze goed bevriend zijn met schepenen en burgemeesters of worden in sommige dorpen en steden zelf schepen. Daar wordt de democratie stilaan vervangen door de immocratie. De overheid komt zogezegd enkel tussen ‘voor wie het écht nodig heeft’. Maar ook de wachtlijsten voor sociale woningen worden steeds langer. En is dat niet net het punt? Dat iedereen een woning écht nodig heeft. Dat mensen op zoek naar een woning niet terecht moeten komen in het beangstigende web van projectontwikkelaars, beleggers, makelaars, banken en notarissen?

Zelfs wie er in slaagt een huis te vinden, is nog niet van de stress en slapeloze nachten verlost. Door de dure vastgoedprijzen gaan we vaker leningen aan die eigenlijk te hoog zijn voor ons inkomen. Of we kopen een oude woning die dringend gerenoveerd moet worden om zo aan de moderne isolatienormen te voldoen. Maar door de stijgende interestvoeten en het leven dat duurder wordt, worden dringende isolatiewerken uitgesteld. Nochtans zou heel de samenleving en vooral het klimaat waarin we leven baat hebben bij beter geïsoleerde woningen. En de eigenaar zelf nog veel meer gezien de exploderende energiekosten. De huizenmarkt kent echter geen ‘dienst na verkoop’. Zodra de aankoop een feit is, sta je er alleen voor. Alle mogelijke problemen – met het huis, met de buurt – zijn dan je eigen individuele verantwoordelijkheid. Trek uw plan.

De toekomst bestaat al: de geheimen van de Weense woonwals

Dat het anders kan bewijst Wenen, de hoofdstad van Oostenrijk. Jaar na jaar wordt de stad aan de Donau uitgeroepen tot de meest leefbare stad van de wereld. De helft van de oppervlakte van Wenen bestaat uit parken en speelpleinen. In de zomer kunnen de 2 miljoen inwoners verkoeling vinden in 17 openbare openluchtzwembaden. De stad wordt ook geprezen voor zijn vele cafés, restaurants en cultuurhuizen. Kortom, Wenen heeft alles om een peperdure stad te zijn zoals Parijs, Londen of Amsterdam. Maar het is net omgekeerd. Neem Florian. Hij is 21 en woont sinds kort alleen in een éénkamerappartement vlakbij het historische centrum. Florian betaalt … 330 euro per maand. In Gent kan je daar net twee parkeerplaatsen in een garage mee huren. Florian krijgt er een comfortabel appartement voor in een statig gebouw met een ruime binnenplaats. “Ik zal hier waarschijnlijk niet mijn hele leven blijven, want één kamer is genoeg voor mezelf, maar niet als ik een gezin heb, maar dat is eigenlijk de enige reden waarom ik zou willen verhuizen”, zegt Florian. Als hij verhuist naar een ruimere woning zou dat hem niet eens zoveel meer kosten. Voor een woning met vier slaapkamers zou hij maximum 750 euro moeten betalen.

Hoe kan dat? Het geheim van Wenen is dat de stad er de grootste huisbaas is. De stad baat zelf 220.000 ‘gemeenschapswoningen’ (Gemeindebau) uit en subsidieert ook nog eens 200.000 woningen die aan strikte kwaliteitsnormen moeten voldoen en verhuurd moeten worden aan een lage prijs. Wat wij hier sociale woningen noemen die enkel beschikbaar zijn voor mensen met een heel laag inkomen is in Wenen heel gewoon. Maar liefst 60 procent van de Weners huurt een publieke of gesubsidieerde woning. Het inkomensplafond voor een alleenstaande is 3500 euro netto per maand. “Wenen, de stad waar ook de professor in een sociale woning woont”, titelde een Belgische krant ooit.

Dat is nog niet alles. In Wenen weten ze dat wonen meer betekent dan bakstenen op elkaar stapelen. De wooncomplexen bieden naast een woning ook tal van diensten aan. Dat gaat van kinderopvang en wassalons, over fietsherstelplaatsen en buurtwinkels tot zelfs eigen apotheken en tandartspraktijken. Het aanbod varieert naargelang de noden van de bewoners en de wijk. Die krijgen ook inspraak in wat er precies aangeboden wordt. In het complex Sargfabrik kozen ze voor cultuur en ontspanning. Tussen de 112 appartementen bevinden zich een bibliotheek, een concertzaal, een vergaderzaal, een café-restaurant, een kinderopvang met speeltuin en een daktuin. Er is zelfs een badhuis met zwembad, Finse sauna en bubbelbad. Bij ons zou Sargfabrik een onbetaalbaar luxeproject zijn, zo’n gated community waar je alleen maar jaloers door de tralies kan naar kijken. Maar in Wenen is het een gesubsidieerd project van de stad.

Voor Sargfabrik en alle andere gemeenschapswoningen gelden dezelfde eenvoudige toegangsregels. Wie eenmaal een woning krijgt toegewezen, kan die niet meer verliezen. Zelfs niet wanneer je meer gaat verdienen dan de inkomensgrens. Een publieke woning moet namelijk evenveel zekerheid bieden als een eigen woning, maar dan wel veel betaalbaarder en met de garantie op comfort en kwaliteit, zo vinden ze in Wenen. Het Weense woonbeleid biedt ook voordelen voor de 40 procent inwoners die op de private markt huren of die liever een woning kopen. Ook privéverhuurders moeten zich schikken naar de norm: kwaliteit voor een lage prijs. Weense gezinnen die een woning kopen worden gesteund met renteloze hypotheek- en renovatieleningen. De stad subsidieert ook koopwoningen. Daardoor hebben ze inspraak in de architectuur en de gebruikte materialen. De kopers profiteren van de lagere prijzen.

Met onze Woonunies leiden we zelf de dans

Waarom zouden wij niet kunnen wat ze in Wenen al tientallen jaren doen? Wat als we de switch deden van huizenjacht naar recht op wonen? Het Weense voorbeeld toont dat het een kwestie van keuzes is. Laat je de huizenmarkt over aan de projectontwikkelaars, de miljardairs en de eigenaars van voetbalclubs? Of wordt de overheid de dirigent van het woonorkest? Laten we in elke stad of landelijke regio een Woonunie oprichten. Deze Woonunies zullen meer doen dan alleen het beheer van sociale woningen in tegenstelling tot de woonmaatschappijen die we vandaag kennen. Ze worden het commandocentra van waaruit de gemeenschap het hele woonbeleid kan bepalen. De Woonunie geeft het ritme aan voor alle leden van het orkest, van architect tot bouwfirma. Maar de inwoners schrijven de partituur wel zelf. De raad van bestuur kan net zoals in Wenen worden voorgezeten door de schepen van Huisvesting en bevolkt worden door verschillende belangengroepen: jongeren, senioren, huurders, milieuorganisaties, vakbonden... Inspraak en transparantie zijn noodzakelijk om vriendjespolitiek en belangenvermenging te vermijden. De Woonunie kan dan het woonbeleid planmatig aansturen en gronden en panden kopen. Door het zogenaamde ‘recht van voorkoop’ te veralgemenen en uit te breiden zorg je er voor dat de overheid en niet de speculanten vooraan in de rij staan als er nieuwe grond vrijkomt. Publiek wonen moet heel normaal worden en toegankelijk zijn voor de meerderheid van de werkende klasse. Met de 5 procent sociale woningen die er nu zijn, heb je geen enkele invloed op de rest van de markt. Met 50 tot 60 procent publieke woningen zoals in Wenen wel.

Met dat grote aanbod van publieke woningen creëer je rust op de markt. Doordat de overheid het voorkooprecht uitoefent en optreedt als regisseur, worden de vastgoedgiganten beteugeld en wordt de speculatie aan banden gelegd. Dat zal de mensen die nu verwikkeld zitten in de huizenjacht ten goede komen. Ook koopwoningen horen immers bij de mix die die Woonunie aanbieden. De Woonunie zorgt voor een eigen aanbod aan koopwoningen of verplicht bouwpromotoren om in elk privéproject betaalbare woningen te voorzien. Minder luxelofts en kantoren dus en meer aangename en comfortabele woningen. Aangezien de overheid via de Woonunie zelf de vinger aan de pols houdt en heel goed weet hoe de markt in elkaar zit, kan ze eisen dat ‘betaalbaar’ ook echt betaalbaar is. Een hele generatie huizenjagers weet ondertussen dat dat begrip een lachertje geworden is als je het laat invullen door bouwpromotoren. Nu worden met die term woningen aangeprezen aan prijzen die doen duizelen. Kopers verdienen ook een steuntje in de rug met subsidies en goedkope leningen. Op die manier wordt wonen voor elk profiel een stuk minder stresserend en vooral goedkoper dan nu. De sleutelwoorden van het nieuwe woonbeleid worden betaalbaarheid, comfort en zekerheid.

Ons land heeft de komende jaren massaal veel nieuwe of gerenoveerde woningen nodig. Dat kan je niet overlaten aan de grillen van de speculerende projectontwikkelaar. Zeker in de grotere steden is het aangewezen dat de Woonunies een eigen bouwbedrijf aansturen. Zo zorgen ze voor kwaliteitsvolle werkgelegenheid en vermijden we de sociale wantoestanden op veel bouwwerven waar momenteel uitbuiting en moderne slavernij schering en inslag zijn. Verschillende steden hebben al dergelijke gemeentelijke bouwbedrijven, maar de overheden laten deze aan het handje lopen van de privésector. Zo besteedde AG Vespa in Antwerpen de werken voor een school in de wijk Nieuw Zuid uit aan een ondoorgrondelijk web van meer dan 200 verschillende onderaannemers, met een dramatisch werfongeval tot gevolg waarbij vijf bouwvakkers om het leven kwamen. De Grondregie in Brussel beperkt haar activiteiten dan weer tot lichte renovaties en besteedt grotere en winstgevendere werken uit aan de privé, hoewel ze over een heel team van bouwvakkers, loodgieters, elektriciens en ingenieurs beschikt. In Charleroi maakt het Agentschap van Lokale Stadsontwikkeling het helemaal bont: het stadsbedrijf knapt oude huizen helemaal op, en geeft ze daarna uit handen aan projectontwikkelaars die ze met winst doorverkopen.

Deze publieke bouwbedrijven moeten versterkt en opgewaardeerd worden. Onder leiding van de Woonunie kunnen ze een deel van de vele werken uitvoeren die ons land nodig heeft om uit de wooncrisis te geraken. Zonder dwang om de winst te maximaliseren, maar met een engagement om moderne veiligheidsvoorschriften en arbeidsvoorwaarden onberispelijk te respecteren. Zo kunnen de Woonunies ook bepalen waar de lat ligt op vlak van betaalbaarheid, comfort en kwaliteit. Doordat zij voor een groot aanbod zorgen van zowel huur- als koopwoningen zullen de private bouwpromotoren die normen moeten volgen.

Als we echt een einde willen maken aan de huizenjacht, moeten we de komende tien jaar minstens 300.000 gemeenschapswoningen bouwen. Rome en Wenen werden niet in één dag gebouwd en dus zal het ook in België wel even duren voor we de scheve situatie hebben rechtgetrokken. Maar als de nood zo hoog is, mogen we best wel wat ambitieuzer zijn dan nu.

Renovatiegolven om voorgoed een eind te maken aan hoge energiefacturen

En wat dan met de kopers van een woning die al hun spaargeld (en dat van hun ouders) bij elkaar geschraapt hebben en nu aankijken tegen een ferme maandelijkse afbetaling? Waar moeten die nog geld vinden om hun zolder en muren te isoleren, laat staan om een warmtepomp te installeren? Werkende gezinnen die nog een huis kunnen kopen, moeten vaak kiezen tussen een woning in redelijke staat maar ver boven hun budget, of een woning die betaalbaar is maar die nog helemaal opgeknapt moet worden. In dat laatste geval wordt het steeds moeilijker om die werken gefinancierd te krijgen, nu de prijzen van bouwmaterialen de pan uitswingen en de energiefacturen aan het spaargeld vreten.

Nog voor de oorlog in Oekraïne uitbrak, waren de energiefacturen al zo hard gestegen dat één op vijf Belgische gezinnen letterlijk in de kou zat. Een van hen was Kenny De Nys, nachtarbeider in de logistiek, die met zijn nieuw samengesteld gezin in Zelzate woont. “Als je maar hard genoeg werkt, kan het niet fout lopen, denk je. Ik werk ’s nachts om net dat beetje meer te verdienen. Maar dat extra loon zijn we nu ook kwijt aan een absurde energiefactuur”, zegt Kenny. Toen hij zijn kleine gezinswoning kocht, was die niet goed geïsoleerd. Hij voerde zelf al veel renovatiewerken uit en vroeg aan een energiespecialist van de provincie wat hij nog meer kan doen. “Het enige waarmee ik nog een verschil kon maken, waren zonnepanelen en een extra isolatielaag in de muren. Maar dan moest ik die eerst afbreken. Hij had het over een investering van meer dan 100.000 euro. Waar zou ik die vandaan halen? Daar zijn we vandaag trouwens niet mee geholpen: nú staat het water ons aan de lippen.” Om het einde van de maand te halen, probeert Kenny werkelijk op alles te besparen. “Ik zet de verwarming ook een paar graden lager, en de slaapkamers boven verwarmen we niet meer. Als de kinderen thuis zijn, zitten we hier ’s avonds met z’n vijven, elk met een dekentje.”

Er bestaan wel renovatiepremies, maar die dekken zelden de volledige kost van de verbouwingen en worden soms pas maanden na de start van de werken uitbetaald. Bovendien moet je ook nog zelf de auditkosten ophoesten. In de praktijk komen zulke premies niet terecht bij wie ze het hardst nodig heeft. Net als de – zeer bescheiden – renteloze leningen die de gewestelijke overheden in ons land aanbieden, hangen de premies ook af van het initiatief van de eigenaars zelf. Vaak moet je ook nog eens lang wachten voor je dossier behandeld wordt. Bovendien zijn de bedragen veel te laag om bijvoorbeeld een woning met een energiescore F (de zogenaamde EPC-scores waarbij de laagste score F staat voor energieverslindend) om te vormen tot een A. Nochtans is dat waar we volgens de Vlaamse overheid met elke woning moeten geraken tegen 2050. Dat is geen kleine uitdaging. 99 procent van alle huizen en 95 procent van alle appartementen in België halen die isolatiedoelstellingen niet. 750.000 huizen in ons land hebben zelfs nog geen enkele vorm van dakisolatie. Kortom: de bestaande instrumenten volstaan geenszins om de mensen te helpen die het nodig hebben en al helemaal niet om het energieverbruik van ons land te beperken zodat we op tijd de klimaatdoelstellingen halen. Veel eigenaars komen vast te zitten in een vicieuze cirkel: door de hoge energieprijzen kunnen ze geen renovaties betalen, waardoor ze hun energieverbruik niet kunnen verlagen en opgezadeld blijven zitten met veel te hoge facturen.

Ook daar heeft men in Wenen een oplossing voor gevonden. Eigenaars maken aanspraak op renteloze leningen van de stad om hun woning energiezuinig te maken. Goed voor de bewoners, goed voor het woningbestand van de stad, goed voor het klimaat. In Duitsland pakken ze die uitdaging zelfs op nationaal niveau aan. De befaamde Kreditbank für Wiederafbau (KfW), de openbare investeringsbank die na de oorlog verantwoordelijk was voor de heropbouw van het kapotgebombardeerde Duitsland, biedt sinds het begin van de jaren 1990 renteloze leningen aan voor eigenaars die hun woning willen moderniseren. Dat systeem werkt veel beter dan premies, omdat deze laatste enkel interessant zijn voor wie al het geld, de tijd en de knowhow heeft om aan renovatiewerken te beginnen. In Duitsland is het de overheid die advies geeft over welke renovaties nodig en haalbaar zijn en die het volledige bedrag aan de bouwfirma betaalt. De eigenaar moet achteraf gewoon het voorgeschoten bedrag aan de KfW terugbetalen met het geld dat zij of hij bespaart op de energierekening. Wie kiest voor extra energiezuinige renovaties of het plaatsen van een warmtepomp, krijgt zelfs korting op de afbetaling. Nadat de lening is afbetaald, vaak al na drie jaar, geniet de eigenaar voorgoed van een lage energiefactuur. Tussen 2006 en 2016 renoveerde de Duitse overheid op die manier 4 miljoen huizen. Dat is ongeveer evenveel als alle gebouwen in heel België samen en dat op amper tien jaar tijd!

België staat dus voor een gigantische inhaaloperatie. De Woonunies moeten de grote renovatiegolf in handen nemen. Wijk per wijk, straat per straat, huis per huis: specialisten komen langs, berekenen welke werken er dringend nodig zijn en even later komt het bouwbedrijf langs om die werken uit te voeren. Na enkele jaren genieten de huiseigenaars van lagere facturen zonder dat ze daar zelf één euro hebben aan uitgegeven. Wie in het verleden al isolatiewerken liet uitvoeren, belonen we net als in Duitsland om nog een stapje verder te gaan. Het zijn de Woonunies die zo voor de broodnodige dienst na verkoop zorgen. Op relatief korte tijd kunnen we op die manier ons verouderde woonbestand moderniseren en weerbaar maken tegen de klimaatcrisis met de beste isolatie die in de winter de kou en in de zomer de hitte buiten houdt. Zo komt er een einde aan het trek uw plan-tijdperk waarbij eigenaars zelf alle informatie bijeen moeten sprokkelen en zich dan storten in dure en stresserende renovatieprojecten die vaak een grote druk zetten op relaties.

We laten ons niet meer vangen: de strijd voor het recht op wonen

Wanneer een krab in een mand wordt gestopt, kan die er makkelijk weer uitklimmen. Maar als er meerdere krabben in de krabbenmand zitten, dan trekken en duwen ze elkaar naar beneden om als eerste naar boven te kunnen klimmen. Zo kan er geen enkele krab ontsnappen. Krabbenvissers kennen die truc en weten dat je geen deksel nodig hebt op een volle krabbenmand. We hielden er zelfs een spreekwoord aan over. Onze woningmarkt is een krabbenmand geworden. Hoe zouden de krabben dan wel kunnen ontsnappen? Door samen te werken en de mand om te duwen. Dan is de krabbenvisser – of in dit geval de speculant, de bouwpromotor en de bank – zijn buit kwijt. Het beste dat we kunnen doen is dus samen strijd voeren voor een ander woonbeleid.

Dat is misschien het best bewaarde geheim van het Weense woonbeleid. Het kwam er niet zomaar. Het is het resultaat van meer dan een eeuw strijd voor het recht op wonen. Honderd jaar geleden zag het er niet goed uit. Minder dan een vijfde van de bevolking woonde in de keizerlijke paleizen en de statige herenhuizen. De overgrote meerderheid leefde in krottenwijken, zonder stroom of gas en zonder toilet. Het was een paradijs voor huisjesmelkers die bedden verhuurden in kazernes waar arbeiders in shiften van 8 uur sliepen. Toen de Eerste Wereldoorlog begon was Wenen nog de hoofdstad van het grote Keizerrijk Oostenrijk-Hongarije. Na de oorlog spatte dat rijk uit elkaar en de chaos en ontreddering sloegen toe in Wenen. Maar in die tijd waaide er ook een rebelse wind door Europa met revoluties en opstanden van Rusland tot Duitsland. Ook de Weners trokken massaal de straat op en organiseerden stakingen. In die sfeer wonnen de sociaaldemocraten de eerste verkiezingen met algemeen mannenstemrecht. Ze bleven aan de macht tot de fascistische staatsgreep in 1934. Huisvesting werd de prioriteit van de nieuwe overheid. ‘Rotes Wien’ of Rood Wenen, zo noemen ze nog altijd die wonderlijke periode tussen de twee wereldoorlogen in. De krabbenmand die de Weense woningmarkt was, werd omver geduwd. Er werd massaal geïnvesteerd in gemeenschapswoningen. Veel Weners wonen nog altijd in die prachtige gebouwen van toen. Het beroemde Karl Marx Hof, met meer dan 1 kilometer één van de langste woongebouwen ter wereld, is zelfs een heuse toeristische trekpleister geworden. Elke dag vergapen toeristen er zich aan de prachtige binnentuin en de fraaie gevel. Het Weense woonbeleid overleefde twee fascistische regimes, een wereldoorlog en de neoliberale golf van besparingen en privatiseringen. Dat zegt genoeg over wat de Weners vinden van de erfenis van hun Rode Wenen. De krabben hebben van hun vrijheid geproefd en zullen zich niet snel meer laten vangen.

Vandaag zien we dat er overal in Europa weer woonprotesten opduiken, van de strijd tegen uithuiszettingen in Spanje na de bankencrisis tot de woonzaak in Vlaanderen waar tientallen organisaties naar Straatsburg trekken om de overheid ter verantwoording te roepen over de wantoestanden op de woonmarkt. Wat ondertussen in Berlijn gebeurt, is ook inspirerend. Na de hereniging van de stad in 1989 werden publieke woningen massaal geprivatiseerd. Twaalf vastgoedreuzen hebben bijna een kwart miljoen woningen opgekocht en laten de huurders bloeden. De grootste huizenbezitter is het beursgenoteerde Deutsche Wohnen dat één op tien Berlijnse woningen bezit. Als Belgische speculanten zeggen dat de “sterren gunstig staan in ons land”, dan kijken ze begerig naar het Berlijnse voorbeeld. Maar dat was zonder de beweging ‘Deutsche Wohnen & Co. enteignen’ gerekend (enteignen betekent onteigenen). In minder dan één jaar tijd haalden ze meer dan het dubbel van het benodigde aantal handtekeningen op om hun onteigeningsvoorstel juridisch te laten onderzoeken door de Berlijnse deelstaatregering. Na lang treuzelen moest deze toegeven dat het voorstel ontvankelijk is. Hierop haalde de campagne nog eens bijna 350.000 handtekeningen op om een referendum over het voorstel af te dwingen, opnieuw twee keer zoveel als nodig. Het werd de grootste petitie ooit in de geschiedenis van Berlijn. Op 26 september 2021 vond het referendum plaats. Een meerderheid van 57,6 procent stemde enthousiast voor het voorstel. De bal ligt nu in het kamp van het Berlijnse stadsbestuur dat onder druk van de inwoners dringend iets moet doen aan de almacht van de groothuizenbezitters.

Er is geen enkele reden waarom België niet zou kunnen leren van het Weense woonsucces en de Berlijnse strijdbaarheid. Een huis vinden hoort geen jacht te zijn. In 10 jaar tijd kunnen we van België een land maken waar het letterlijk goed wonen is. Enkele andere ingrijpende maatregelen zullen de switch begeleiden. De huurprijzen moeten begrensd worden op basis van criteria zoals de kwaliteit van de woning, het aantal kamers en de isolatie. De fiscaliteit moet ook veel eerlijker worden en rekening houden met de echte waarde van de woning en het inkomen van de kopers. De toegang tot goedkopere leningen (de zogenaamde ‘sociale woonkredieten’) moet meteen sterk uitgebreid worden. Zo krijgen kopers wat ademruimte en zekerheid. We voeren ook de strijd op tegen leegstand die nu vaak om speculatieve redenen gebeurt. Als zo’n groot deel van de bevolking veroordeeld is tot een stresserende huizenjacht, dan moet de overheid dringend tussenkomen. Duizend jaar geleden schreef een West-Vlaamse monnik één van de oudste Nederlandse zinnen neer. “Alle vogels zijn nesten begonnen, behalve ik en jij. Waar wachten wij nu op?” Inderdaad, waar wachten we op?